'공사대금 못 받았을 때 대처법'

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선하게 살다 가고 싶다. 2026. 2. 2. 11:43

공사대금을 현금 대신 상가 물건(대물변제)으로 받을 때는 단순히 "물건을 받는다"는 개념을 넘어, 취득세, 부가가치세, 향후 처분 가능성까지 고려해야 손해를 보지 않습니다.

실무에서 놓치기 쉬운 손해 없는 대물변제 전략 5가지를 정리해 드립니다.

1. '대물변제 예약'과 '공정증서' 확보

말뿐인 약속은 위험합니다. 법적 효력을 확실히 해두어야 합니다.

대물변제 계약서 작성: 현금 대신 특정 부동산을 받는다는 내용을 명시한 계약서를 별도로 작성해야 합니다.
공정증서: 공증인 사무소에서 해당 내용을 공증받으면, 추후 시행사나 건축주가 마음을 바꿔도 별도의 소송 없이 바로 강제집행(압류 등) 절차를 밟을 수 있습니다.

가장 많이 실수하는 부분입니다. 상가 거래에는 부가가치세가 발생합니다.

별도 징수 원칙: "공사대금 1억 원 대신 1억 원짜리 상가를 받는다"고만 하면, 나중에 1,000만 원의 부가세를 본인이 추가로 부담해야 할 수도 있습니다.
방법: 계약서에 **"대물로 받는 가액에 부가가치세가 포함된 것인지, 별도인지"**를 반드시 명시하고, 건축주로부터 세금계산서를 정상적으로 발행받아야 본인이 나중에 매각할 때 매입세액 공제를 받을 수 있습니다.

시행사나 건축주는 대물로 주는 상가의 가치를 시장가보다 높게 부풀리는 경우가 많습니다.

시세 교차 검증: 앞서 언급한 부동산플래닛이나 디스코를 통해 주변 실거래가를 직접 확인하세요.
대물 단가 확인: "분양가 5억 원"이라고 주장해도 실제 급매가는 4억 원일 수 있습니다. 최소한 주변 시세보다 10~20% 저렴한 가액으로 대물 정산을 요구해야 나중에 급매로 팔더라도 손해를 보지 않습니다.

내가 받기로 한 상가에 이미 대출(근저당)이 꽉 차 있다면 무용지물입니다.

등기부등본 확인: 신탁등기가 되어 있는지, 선순위 근저당이 얼마나 있는지 확인하세요. 만약 신탁 물건이라면 신탁사의 동의 없는 대물변제 계약은 무효가 될 수 있습니다.
소유권 이전 등기: 공사가 완료되는 즉시 가장 먼저 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다. 순위에서 밀리면 다른 채권자에게 상가를 뺏길 수 있습니다.

현금을 받으면 안 내도 될 세금이 발생합니다. 이 비용만큼 공사대금을 더 쳐서 받아야 합니다.

취득세(4.6%): 5억 원 상가를 받으면 약 2,300만 원의 취득세가 나갑니다.
중개수수료 및 등기비용: 향후 매각하거나 임대를 놓을 때 발생하는 비용도 고려해야 합니다.
팁: 취득세와 취득 비용을 감안하여 공사대금 원금보다 최소 5~7% 이상 높은 가치의 물건을 요구하는 것이 실질적인 '손해 없는' 정산입니다.